よくあるQ&A
Q.一般管理とは何ですか？
A.賃貸借契約に係わる業務、滞納・督促、３６５日２４時間トラブルを受付け管理を行う業務です。
Q.一括借上管理とは何ですか？
A.賃貸借契約に係わる業務、滞納・督促、３６５日２４時間トラブルを受付け管理を行う業務です。毎月の家賃収入が定額になり保証されます。
Q.入居者募集はどのような方法でおこなっていますか？
A.当社でもインターネットでの掲載、携帯サイトの登録、店頭及び市内各大学への掲示を行っています。
さらに当社で独自のシステムにより、各不動産仲介業者へ入居斡旋をかけ、入居率の向上を行い、幅広い募集視野で行っております。
Q.入居者の審査、また契約について、どのような方法がありますか？？
A.当社及び第三者の審査会社により慎重に審査をし、契約、更新、解約業務を行っております。
Q.募集や更新業務だけ頼む事はできますか？
A.可能です。契約成約時に成約料、更新契約に事務手数料はかかりますが管理料はかかりません。
Q.入居者が滞納した場合は保証してくれるのですか？？
A.当社では滞納保証管理がございます。
滞納保証管理は最長６ヶ月の滞納保証を当社及び保証会社２社が致します。オーナー様へのリスク回避として滞納保証管理でご相談されるオーナー様が増えております。
Q.建物の保守管理や外壁の修理、雨漏り等は修理してもらえるのですか？
A.当社では貯水槽・浄化槽点検や定期清掃も専門のスタッフが行っております。
専門のスタッフが建物を定期点検をして各オーナー様へご報告、ご提案させて頂いております。
Q.土地や不動産の有効利用や運営などの相談はできますか？？
A.当社は約１３００人のオーナー様とお付合いさせて頂いております。駐車場の運営活用や建替え、買換え等も幅広くご相談を受けております。
専門のスタッフがオーナー様に合った有効利用活用をご提案させて頂きます。
Q.土地に境界杭が見当たりません。境界杭がないまま売却出来ますか？
A.諸条件によって異なりますが、原則境界杭は必要となります。不動産業者が使用する不動産売買契約書の書面に「売主は、買主に対して本物件引渡しのときまでに、現地において隣地との境界を明示しなければならない」とされています。これは境界を巡る紛争が大変多いため、近年、不動産売買を行なう際に「売主の義務」とされています。後々のトラブルにならないように売却時に解決されることをお勧めしています。但し近隣とのトラブルがある場合は販売活動前に教えてください。
Q.土地に古い家が建っていますが売却出来ますか？
A.現状のまま販売することは問題ありません。但し購入者側からは、建物を解体し更地にした状態での引渡しを希望されることが増えています。その場合、不動産売買契約後、引渡し日（残代金を受取る日）までに建物を解体し更地にして購入者へ引渡すことになります。
また少しでも高く売却したいお客様には販売前に更地にしていただき、場合によってはきれいな山砂を敷いていただくことをお勧めいたします。これは少しでも綺麗な良いイメージをお客様へもっていただき、他の不動産との差別化を図ることにより相場より高い価格で販売するための手法です。買取り不動産を再販売する 際に、不動産業者がよくおこなう販売手法です。
Q.築２２年の木造住宅に住んでいます。家を売りたいのですが、キッチンやお風呂などの水廻り設備が新築当事のままです。木造住宅は２０年を超えると価値がゼロになると聞いたことがあります。また、かなり汚いのですが現状のまま売れますか？
A.売却は可能です。水廻り設備の状態にもよりますが、通常の使用が可能であれば問題ありません。但し、汚いよりは綺麗なほうが望ましいです。見学に来るお客様にとっては【夢のマイホーム】になります。まずは出来る限りのお掃除をしていただき、自信をもって販売活動に臨みましょう。
またお客様の中には、「１０年程度住めればいい」「自分の好きなようにリフォームしたい」等の希望をお持ちのお客様もいます。但しそのようなお客様の絶対数は少ないです。
最後に、これは現況の状態によりますが、築２０年を越える木造住宅でも基本的には評価がゼロにはなりません。但し状態によります。
Q.自宅の買い替えを計画しています。地元の不動産業者に聞いたところ「自宅を先行して売却し、現在借りている住宅ローンを返済しなければ、新居の住宅ローンが組めない」と言われました。希望に見合った新居が見つかったのですぐに購入したいのですが、どうすればよいでしょうか？
A.ご安心下さい。皆様同じようなお悩みでお問合せいただいています。
まず原則として、現在の住宅ローンを返済しなければ、新しい住宅ローンを組むことが出来ません。皆様ここで計画がストップしてしまいます。
この際、４つの方法が考えられます。
（1）仮住まいをする
ご自宅のお引渡し前にアパートやマンションを借りて、一時的に仮住まいをする。ご自分のスケジュールに合わせた計画が組めるメリットがあります。反面、お引越しを二度しなければならない負担が発生します。
（2）先行入居をお願いする
新規の購入先へ【先行入居(残代金を支払う前に引越させてもらうこと)】のお願いをする。
（3）購入者へお願いする
自宅を買っていただく買主様へ【引渡し日より例えば１週間の引越猶予期間をいただく】お願いをする。買主様は残代金支払い後、すぐに購入した家を使用できません。
（4）金融機関より【つなぎ融資金】を借りる
ご自宅の引渡し前に金融機関から【つなぎ融資金】を借り入れ、そのお金で自宅の住宅ローンを返済して下さい。そして新居の住宅ローンを組み、新居の残代金をお支払い下さい。それにより［ご自宅⇒仮住まい⇒新居］といったお引越をすることなく［ご自宅⇒新居］へと直接お引越が可能になります。
※但し［所得］や［買い替え計画］の内容によっては、取扱が出来ない場合もあります。またこの商品を取り扱う金融機関は少なくなっていますので、あらかじめご相談下さい。
（1）の計画であれば第三者へご迷惑をお掛けすることはありませんが、（2）（3）は契約当事者の協力がなければなりません。（4）の場合は金銭的な負担が発生します。
色々なケースが想定されますので、販売前にじっくりご相談下さい。
Q.２年前に新築マンションを４０００万円（内、借入金額３５００万円）で購入しました。この度、諸事情により離婚することになりました。知りたいことは３点あります。
（1）売却理由が離婚になると買取り価格は安くなるのですか？
（2）買取り価格ですが、新築時と比べどれ位値下がりするものですか？
（3）仮に買取り金額が借入金額を下回った場合、売却は可能ですか
A.まず一般論のご説明をいたします。全ての地域で共通することにはなりませんが参考にして下さい。
（1）まずご売却理由が離婚のため、マンションの買取り価格が下がることは原則ありません。但し、購入するお客様によっては気にされる方もいます。また地域によっては若干価格が安くなることもありますが、大きく価値が下がることは考えにくいです。
（2）新築時４０００万円のマンションであれば、おおよそ購入価格の80％～95％が目安になります。これは市場特性により大きく異なります。新築マンションの供給が少ない地域且つ人気のある地域であれば新築時の95％に近い価格で売却できます。しかし供給過剰の地域またはマンションの人気が低い地域では 新築時の80％近くまで下がる可能性があります。また現在の不況下において、新築マンションの販売不振により新築物件の値引きがおこなわれている地域になりますと、前述の数字より更に低くなることも予想されます。
（3）売却価格が借入金額を下回った場合のお話しです。答えはケースバイケースです。原則としては［売却出来ない］ものとお考え下さい。住宅ローンを借りてマンションを購入されている場合、マンションに抵当権が設定されます。これは金融機関が不動産を担保する事により債権を保全する目的があります。それ故、売却価格が借入残高を下回る場合は、その差額を現金で用意しなければなりません。ご用意できる場合は［売却可］となりますが、ご用意できない場合は［売却不可］となります。補足となりますが［売却不可］の場合において、今後の住宅ローンの支払いが困難になってしまったお客様は、【任意売却】として売却が可能な場合があります。詳しくはお問合せ下さい。
さらにご質問がある場合は日経アメニティージャパン㈱にお問合せ下さい。
